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      項目聚焦

      “兩集中”下,2021年或成租賃用地入市大年

      發布時間:2021-6-23 瀏覽量:1707

      近日,租賃行業又迎來政策“大禮包”,6月18日召開的國務院常務會議明確將于10月1日起,對住房租賃企業實施“減稅”政策。

      具體而言,住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法,按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業單位等向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房,減按4%稅率征收房產稅。

      今年以來,有關租賃端的政策利好頻出,兩會《政府工作報告》、國家發展改革委座談會、5月中旬40城參加住建部在發展保障性租賃住房工作座談會等,大力發展保障性租賃住房,解決好大城市的住房突出問題。

      值得注意的是,重點城市供應端發力,租賃用地明顯增加。尤其在土地“兩集中”政策之后,明確重點22城租賃住房用地一般不小于10%,其中北京、廈門和深圳三城明確2021年供應比例突破20%,北京更是接近40%。隨著首輪集中供地即將告一段落,在“競配建,競自持”土拍政策的加持下,各城市租賃用地成交比例大升,杭州以111.09萬平方米租賃建筑面積,領跑22城。

      01

      租賃用地比例大幅提升

      今年2月,土地“兩集中”政策橫空出臺,要求22個重點城市將集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,且2021年發布住宅用地公告不能超過三次,要求重點城市單列租賃住房用地,占比一般不低于10%。

      目前,22個重點城市已有21個城市在年度供地計劃中明確了租賃用地的面積,并基本達標10%占比標準,其中不少城市租賃用地占比提升巨大,北京租賃住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%,廈門、深圳兩城市租賃占商品房用地比例也超兩成。

      表:2021年22城租賃用地供地計劃情況(單位:萬方)

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      聚焦克而瑞租售長期關注的核心八城中,相較于2020年,多數城市租賃住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武漢、廣州等城市2020年租賃住房用地占比均在1%以下,遠低于北上深三城,推進相對緩慢;2021年,三城租賃住房用地占商品房用地比例分別為11.1%、14%和10.9%。

      再加上,成都、武漢和廣州三城又都是人口流入型城市,在此次“兩集中”政策下,短期內租賃住宅用地占比或顯著提升。

      圖:核心八城2020年、2021年租賃住宅用地供應計劃

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      02

      自持、租賃成土拍新風向

      增加“競自持”、“競配建租賃住房”等成為土地“兩集中”之后新的變化,并成為重點城市土拍的主旋律。

      22城中已有多城市出臺競配建、競自持、限地價面積等相關土拍政策,據克而瑞租售梳理,至少9個城市土拍規則中設置配建租賃住房面積,其中,南京52宗土地中,有14宗必須配建租賃住房。少部分城市出臺競高品質方案、競政府產權比例、禁馬甲公司等方面政策,隨著熱點城市優質地塊的競爭加劇,第二輪和第三輪土地競拍規則或將更為嚴苛。     

      從首批租賃用地成交情況來看,杭州競自持用地高達41宗,占比超七成,其中已成交涉租賃用地成交宗數達50宗,占成交地塊88%;成交建面111.09萬平方米,高居22城榜首,租賃用地占比已達14.67%。成都已成交涉租賃用地也達到了35宗,租賃用地面積達到81.27萬平方米,占比達17.33%;合肥這一比例更高,租賃用地面積占已成交地塊面積達到18.69%。此外,廈門成交土地共5宗,所有地塊均需部分自持?!案傋猿帧背尚嘛L向。

      值得注意的是,截止6月20日,已完成首輪“兩集中”供地的20城中,主要以競自持租賃住房面積為主,占比達43%;其次為配建租賃住房和配建共租房面積,占比分別為31%和9%;純租賃用地占比較少,僅成交13幅純租賃用地或人才公寓租賃用地,合計總建面72.62萬平方米。

      表:22城市首批租賃用地已成交情況

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      備注:統計時間截止至2021年6月20日

      03

      租賃政策或將改變民企拿地態度

      “租賃住房用地不小于10%”的新規,正在引發一系列連鎖反應。

      租賃宅地增加,勢必要擠壓普通商品住宅供應量,熱點城市優質地塊競爭進一步加劇?!皟杉小毙抡嵤┲?,曾出現一段時間土地的“零增長”,導致企業貨儲不足,順勢造成房企的“饑餓感”,形成土拍哄搶,加劇熱點城市優質宅地的競爭。這一現狀或將在接下來土拍中有所緩解。

      土地資源向頭部房企集中,通過招拍掛渠道參與租賃用地的競拍,仍是國企、央企主導,憑借資金優勢、后期操盤能力等優勢斬獲較多土儲。而民企拿地相對謹慎,但隨著租賃用地供應的增多及各項租賃政策的密集出臺,未來將有更多民企參與租賃用地競拍,改變以往拿地戰略和投資節奏,投資邏輯也將產生分化。

      表:房企涉租賃土地成交金額TOP20

      數據來源:克而瑞租售數據來源:克而瑞租售

      備注:房企聯合拿地為雙計,統計時間截止至2021年6月20日

      從租賃用地供應類別的角度而言,主要分保障性和市場化租賃用地兩大類。由于自持地塊增加,房企將面臨租賃住房運營難、以及如何突圍并盈利兩大難題。

      企業自持用地更多解決方案待解鎖,比如通過整租、合租和自建團隊等模式運營自持物業,提升物業價值,以實現資產增值,同時,發行ABS、類REITs等資產證券化產品,拓展融資渠道,降低融資成本等。

      目前來看,在較為寬松的政策加持下,租賃市場發展已進入“快車道”,入局租賃業務的房企紛紛加大業務布局力度。2021年一季度,TOP20集中式長租公寓新開業規模63.46萬間,增速雖然環比有所放緩,整體仍呈現持續上漲態勢。

      十四五開局之年,“租賃住房”上升到國家戰略層面,再提“房住不炒、租購同權”,從土地供應、減稅補貼、租賃企業保障等方面提出新的指導性要求,在保障政策實施力度和強度的前提下,租賃住房市場也會在政策紅利下健康有序發展。而從各地租賃住房項目的推進進度來看,2021年將是試點城市租賃房的入市大年,租房市場的發展規模和方向將更為引人關注。

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